【理財系列】REITS是什麽?房地產與股票結合的信托基金

我們知道如果真的只靠存錢不做任何理財相關、不做任何投資,影響到底會有多大呢?

隨著時間流逝,以前跟現在同樣的價錢,買得到的東西卻完全不一樣了!也說明現在的錢『小了』也就是所謂的『貶值』!很多人覺得投資會涉及到風險,萬一虧錢不就更糟糕?那麽不如不作任何投資,把錢存起來就是最好的『保障』!試想想難道存錢就沒有涉及到任何風險嗎?其實有這種想法才是『最致命的觀念』!

這也是為什麽有些人能夠越來越富,而有些人卻越來越窮的原因。那麽很多人會覺得最穩賺的方法就是『買磚頭』也就是說買房子以長期來說肯定賺錢!但是問題是現在房產的價錢不菲,而且透過銀行嚴格的審核還不一定借到貸款。

還有另外的辦法是投資股票,但是對於一般百姓缺乏對金融經濟的認識,很多人也因此在股票輸了很多錢!原因很大部分來自於不可靠的消息加上投機成分所造成。當然股票涉及的風險和利益也遠比其他投資。

那麽有聽過REITs嗎?它能解決你以上所說的兩者問題,拿不出一大筆房屋首期款來購買房產而且風險也並沒有股票那麽高!好吧!那麽在這裏就跟你分享更多關於『REITs』的細節吧!

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換句話說,假設今天你我將資金投資在REITs裏,所持有的REITs相當於你的股權,也是股東之一!當然賺取的租金收益,會以股份比例分配的形式來派發股息、利潤給投資者,也就是身為投資者的你哦!

產業信托的結構

產業信托的結構

在產業信托一般結構中最主要分成4個重要焦色:

單位持有人 (Unit Holders) – 從股市買入產業信托(REITs)就成為單位持有人。
受托人 (Trustee) – 單位持有人的代表公司,確保在單位持有人之利益進行專業管理。
管理人 (Manager) – 管理人負責打理產業信託的管理及行政工作。
產業 (Real Estates) – 能给你創造收入的產業,從定義來說是信托基金的一種。

投資REIT的好處

就像上面所闡述的一樣,一時之間沒那麽多錢來購買房屋以及想要投資但是能選擇較低風險、低資本、穩定回報,絕對是你目前的最佳投資選擇。那麽什麽原因能讓我們該選擇REITs呢?

#低風險

由專業基金經理來負責管理。這將添加較高的投資收益率,相比實質持有的產業,產業信托基金的分散投資例如酒店,醫院,商業大廈等等及隨時可套現的機制讓投資者風險降至最低。從長遠來看有利於投資者。REITs的價格浮動是根據股票交易所的『供應與需求』來定。需求越高,REITs的價格就會攀升,反之下跌。

#低成本、门槛

不需要投放太多的資金即可入場』,比起房地產及其他股票類型,REITs的投資成本確實來得低。身為投資者可以先用最小的成本作為房地產直接投資成本的一小部分。當然,如果想要得到更高的回報率,投入的資金也相對地增加。

#穩定回報

REIT『傾向於穩定的股息』。目前馬來西亞REIT的回報率每年平均處於4-7%之間,每季度或每半年均可獲得派息。通過REIT將資金分別投放於不同類型的物業上,產托所投資的地區不同能夠進行分散投資,減低投資的風險。產業信托收入來源最主要來自於承租率、租金收入。因此,投資收入的波動率在沒有特殊狀況之下也顯得較穩定。

#收入證明

在申請貸款時需要收入支撐文件,產業信托『可以作為收入證明』。來往文件和持股文件可以作為申請貸款的收入證明支撐文件,也更加容易獲得貸款。

#流動性高

REITs把原本的非流動性產業變成了『流動性資產』。這有利於投資者更伸縮性的管理資金。股票公開上市的REITs隨時轉換成現金,因為他們都在股票交易所交易。隨時可將手中的股份賣出,即時套取現金。

投資REIT的壞處

任何投資都有雙面,REITs也不例外。下面是產業信托投資的3個缺點。

#較小成長空間

REITs上漲的價格比起一般股票的股價短短幾年時間達到翻倍,REITs確實比較沒可能辦得到。而且大多數的收益都派發給投資者,這也導致資金變少,在成長的速度確實比起股票慢了許多。

#產業景氣關系

房地產供需狀況、人口、就業地區數據都會影響到REITs。當景氣不好的時候,多少都會影響REITs價格,這點也是潛在風險。當地就業率上升,意味著辦公大樓、工廠的承租率上升,REITs的租金也自然而然地提升收益。反之則會影響REITs每年、季度分配的股息。

#管理層能力

无论投资在哪方面,管理层扮演着很重要的角色!REITs最重要是能夠把負債處理好。一旦經營能力不佳,容易嚴重增加風險導致債務問題的發生。

產業信托 (REITs) vs 產業股

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產業信托 (REITs)產業股
收益主要來源來自租金收入銷售業績、開發利潤、租金收入和產業投資的組合
資本結構由監管機構評估的低負債的实体产业以及強大的現金流產業發展的需求會面臨高資產的負債率,有時甚至出現負現金流狀態以及低股息。
股利分配政策強制性派股息,90%的派息政策發給股東。不一定派發股息
風險比股票低,但是價格波動牽涉到租金收入漲幅的影響。比產業信托高,公司業績不好會涉及到股價的跌幅。
流動性高,以股票交易的方式買賣。低,過程復雜短時間不能完成交易。

總結

REITs是房地產與股票的結合,目前馬來西亞大約有18個REITs。如果你的目標是想要穩定收息作為投資,以中長期是有潛力成長的空間。雖然並沒有股票成長率那麽高,相對地風險也比股票少。前提,還是要了解市面上最近房地產的景氣是否樂觀,因為這也會大大影響REITs 的價格以及股息。

最後也要提醒大家投資涉及風險,凡是跟投資有關請謹慎做好理財規劃。

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